A lire ici : ​L'obligation de surveillance de l’architecte.

Un article à lire ici : ​Pas d'assurance dommages ouvrage, le notaire responsable ?

Un article à lire ici : ​L’IMPACT DE LA RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS SUR LE DROIT DE LA CONSTRUCTION : 1ER EXEMPLE, L’ARTICLE 1221 DU CODE CIVIL

Extrait : 

​Publiée au Journal officiel le 11 février 2016, l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrera en vigueur le 1er octobre prochain (à l’exception de quelques dispositions nouvelles sur les actions interrogatoires).

Quels contrats seront soumis à cette réforme ?

Ce nouveau droit des contrats s’appliquera aux contrats conclus à compter de cette date (le 1er octobre 2016). Les contrats conclus antérieurement demeureront soumis à la loi ancienne.

S’agit-il d’une révolution ?

Dans leur grande majorité, les nouvelles dispositions ne sont pas si nouvelles. Beaucoup consacrent en effet des solutions jurisprudentielles dégagées par la Cour de cassation depuis de nombreuses années. Celles-ci sont désormais codifiées, ce qui en facilitera l’application et évitera – peut-être pas totalement mais davantage en tous cas – de longs débats devant les juridictions.

Quant aux véritables nouveautés, aucune n’est réellement révolutionnaire, mais certaines risquent de susciter des interrogations et difficultés d’interprétation au regard de certaines dispositions de droit spécial existantes … même si une très grande liberté est laissée aux parties pour y déroger dans certaines matières.

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Un article à lire ici : ​L’IMPACT DE LA RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS SUR LE DROIT DE LA CONSTRUCTION, L’ARTICLE 1222 DU CODE CIVIL

Extrait :

Le nouvel article 1222 fait partie du bloc de dispositions relatives aux nouveaux remèdes à l’inexécution du contrat.

Il consacre la faculté pour le créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l’obligation par un tiers au frais du débiteur sans avoir à en demander l’autorisation préalable à un juge comme l’exigeait jusqu’ici l’article 1144.

Petite précision : pour faire démolir une construction, l’autorisation du juge reste requise.

Conséquence : cela ne concernera que les travaux non réalisés, à l’exclusion des travaux mal réalisés.

Pas si nouveau que cela.

Une fois n’est pas coutume, le droit commun s’aligne ici sur le droit spécial de la construction qui avait pris de l’avance puisque l’article 1792-6 relatif à la garantie de parfait achèvement donnait en effet déjà ce droit au créancier/maître de l’ouvrage.

Cet arrêt juge que la garantie de l'article 1799-1 du code civil peut être sollicitée à tout moment, même après la réalisation des travaux, par l'entrepreneur qui n'a pas été payé par le maître de l'ouvrage.

Rappel : l'article 1799-1 du code civil dispose que : 

Le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l'article 1779 doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le maître de l'ouvrage recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, l'établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que celles mentionnées au 3° de l'article 1779 tant que celles-ci n'ont pas reçu le paiement de l'intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt. Les versements se font sur l'ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître de l'ouvrage entre les mains de la personne ou d'un mandataire désigné à cet effet.

Lorsque le maître de l'ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu'il y recourt partiellement, et à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière, le paiement est garanti par un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit, une société de financement, une entreprise d'assurance ou un organisme de garantie collective, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat. Tant qu'aucune garantie n'a été fournie et que l'entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l'exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de quinze jours.

Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas lorsque le maître de l'ouvrage conclut un marché de travaux pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux marchés conclus par un organisme visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, ou par une société d'économie mixte, pour des logements à usage locatif aidés par l'Etat et réalisés par cet organisme ou cette société.

L'arrêt rendu :

​"Vu l'article 1799-1 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 avril 2015), rendu en référé, que la société ADP courtage plus (société ADP courtage) a confié à la société Novelige, entrepreneur principal, la construction de deux immeubles ; que la société ADP courtage, qui a refusé de signer le procès-verbal de réception, a assigné la société Novelige aux fins d'expertise et d'octroi d'une provision à valoir sur ses préjudices ; que la société Novelige a formé une demande reconventionnelle en condamnation du maître de l'ouvrage à lui fournir une garantie sur le fondement de l'article 1799-1 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter cette dernière demande, l'arrêt retient que la société Novelige a poursuivi l'exécution du contrat après le stade « hors-d'eau » jusqu'à la phase de la levée des réserves, alors qu'elle n'était plus réglée de ses factures, qu'il n'y a pas lieu d'ordonner sous astreinte la mise en oeuvre d'un cautionnement que la société Novelige a négligé d'exiger et que cette société, dont la demande est tardive, peut seulement « surseoir à l'exécution du contrat » ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de l'article 1799-1 du code civil peut être sollicitée à tout moment, même après la réalisation des travaux, par l'entrepreneur qui n'a pas été payé par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande aux fins de garantie de la société Novelige, l'arrêt rendu le 7 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la société ADP courtage plus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société ADP courtage plus et la condamne à verser la somme de 3 000 euros à la société Novelige ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Novelige.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Novelige de sa demande aux fins de garantie ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1799-1 alinéa 3 du code civil, applicable au jour du marché de travaux : Lorsque le maître de l'ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu'il y recourt partiellement, et à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière, le paiement est garanti par un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit, une entreprise d'assurance ou un organisme de garantie collective, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'État. Tant qu'aucune garantie n'a été fournie et que l'entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l'exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de quinze jours ; qu'en l'espèce, la société Novelige a poursuivi l'exécution du contrat après le stade « hors d'eau » jusqu'au stade de la levée des réserves, alors qu'elle n'était plus réglée de ses factures ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner sous astreinte en référé, la mise en oeuvre d'un cautionnement, que la société Novelige a négligé d'exiger ; que la société Novelige peut seulement « surseoir à l'exécution du contrat » ; que la demande bien tardive de la société Novelige sera donc rejetée ;

ALORS QUE l'entrepreneur peut exiger du maître de l'ouvrage la fourniture d'une garantie de paiement tant qu'il n'a pas été réglé des sommes qui lui sont dues au titre de son marché, peu important qu'il ait exécuté les travaux sans être payé et qu'il n'ait pas exigé, lors de cette exécution, la fourniture de la garantie ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1799-1 du code civil."

Cet arrêt juge que l'entrepreneur principal n'est pas responsable des dommages causés à la propriété voisine par son sous traitant qui seul en répond.

Cet arrêt est à rapprocher du deuxième reproduit qui juge que le voisin occasionnel qu'est le constructeur n'est pas responsable s'il n'est pas l'auteur des travaux qui sont à l'origine du dommage.

1er arrêt 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 février 2015), que Mme X... est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation jouxtant celui de la société civile immobilière La Quesquoise (la SCI) ; que celle-ci a entrepris la démolition de trois garages adossés sur le mur mitoyen de l'immeuble de Mme X..., aux fins d'édifier une maison individuelle ; que les travaux de démolition et de terrassement ont été confiés M. Y..., assuré auprès de la MAAF, et les travaux de construction à la société Geoxia Nord Ouest ; qu'ayant constaté de graves désordres sur son immeuble, Mme X... a, après expertise, assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts ; que la SCI a appelé en garantie M. Y..., qui a appelé en garantie son sous-traitant, l'EURL Z... (l'EURL), et la société MMA ;

Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner une cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 544 du code civil ;

Attendu que, pour condamner M. Y... in solidum avec la SCI et la société MMA à indemniser Mme X... de ses préjudices constitués par les dégradations sur son immeuble d'habitation, l'arrêt retient que M. Y... ne peut contester sa participation aux travaux de démolition et de terrassement, dès lors qu'il a lui-même choisi l'EURL pour lui confier leur réalisation effective, en sollicitant un devis et en facturant à la SCI les travaux, qu'il lui incombait de surveiller les travaux et d'en contrôler la bonne exécution et que ces faits caractérisent les actes matériels commis à la fois par M. Y... et par l'EURL ayant effectivement contribué à la survenance du dommage ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que M. Y... avait sous-traité la totalité des travaux de démolition et de terrassement à l'EURL, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y..., in solidum avec la SCI et la société MMA, à indemniser Mme X..., l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société MMA IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Jérémy Y... in solidum avec la société La Quesquoise et la société MMA Iard à indemniser Mme Laurence X...de ses préjudices constitués par les dégradations sur son immeuble d'habitation ;

AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité de la SCI La Quesquoise, Jérémy Y... et de l'EURL Daniel Z... ; qu'il résulte des dispositions de l'article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements ; que ce droit absolu se trouve seulement limité par l'obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ; que selon les conclusions de l'expert judiciaire, les travaux de démolition et de terrassement ont été confiés à l'entreprise Jérémy Y... qui a sous-traité la totalité des travaux à l'EURL Daniel Z... ; que les premières fissures sont apparues dans l'habitation de Laurence X...environ un mois après l'achèvement des travaux de démolition et de terrassement réalisés par l'EURL Daniel Z... ; qu'il est apparu que la base du mur pignon de Laurence X... était dépourvue de fondations ou qu'elles avaient été arrachées et que le gérant de la SCO La Quesquoise avait déclaré à Jérémy Y... qu'il allait faire réaliser des « plots en béton » pour soutenir le pignon ; que les réparations nécessaires n'ont pas été réalisées et les fissures se sont aggravées progressivement ; que les travaux d'édification de l'immeuble situé à proximité immédiate de celui de Laurence X... ont été entrepris par la société Geoxia, sur le terrain de la SCI La Quesquoise, qu'en raison de la proximité de ce nouvel immeuble, il est devenu impossible d'étayer le mur pignon de l'immeuble de Laurence X...et les fissures se sont aggravées progressivement ; que les fissures ont pris une telle ampleur qu'il est devenu impossible d'envisager une réparation, que le mur pignon menace de s'effondrer sur le nouvel immeuble ou sur la voie publique et qu'il est devenu nécessaire d'envisager la démolition de l'immeuble de Laurence X...dans les plus brefs délais ; Que par ailleurs, les conclusions de ce rapport sont confortées par les factures relatives à la démolition établies par Jérémy Y... à l'attention de la SCI La Quesquoise par les factures de démolition établies par l'EURL Daniel Z... à l'attention de Jérémy Y..., et par le procès-verbal de Maître Djokic qui a constaté le 5 avril 2007, soit deux mois après les travaux de démolition des garages, que le mur de façade présentait plusieurs fissures, qu'au demeurant, Jérémy Y... n'a pas contesté avoir soustraité à l'EURL Daniel Z... les travaux de démolution, ni le lien de causalité entre ceux-ci et les graves désordres affectant l'immeuble de Laurence X...; que la SCI La Quesquoise reconnaît également que l'élément causal est bien les travaux de démolition ; Que les parties n'apportent donc aucune critique utile aux conclusions de l'expert ainsi qu'aux faits établis par les pièces examinées au paragraphe précédent ; qu'il convient de dire que les désordres subis par l'immeuble ont pour cause les travaux entrepris par la SCI La Quesquoise sur son propre terrain ; que la gravité de ces désordres qui conduit à l'obligation de démolir l'immeuble, caractérise l'anormalité des inconvénients de voisinage dont est à l'origine la SCI La Quesquoise, responsabilité qu'au demeurant, elle admet ; que la SCI La Quesquoise, maître de l'ouvrage, est tenue des conséquences au titre des troubles du voisinage ; que le sont également les entrepreneurs sur ce même fondement au titre de voisins « occasionnels » sous réserve de ce qu'il soit établi que les troubles subis sont en relation de cause directe avec la réalisation des missions qui leur étaient confiées ; que les parties admettent que l'entreprise Y...n'a pas réalisé elle-même les travaux de démolition et de terrassement des garages de la SCI La Quesquoise ; que cela résulte des affirmations de Jérémy Y... à l'expert, confortées par le devis établi par l'EURL Daniel Z... et signé de Jérémy Y... et la facture du 13 février 2007 ; qu'il ressort des termes de l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 5 novembre 2009 que selon les conclusions signifiées par l'EURL Daniel Z..., celle-ci a admis avoir effectué ces travaux à la SCI La Quesquoise ; que la relation de sous-traitance entre Jérémy Y... et l'EURL Daniel Z... est donc démontrée ; que Jérémy Y... ne peut contester sa participation aux travaux de démolition et de terrassement, dès lors qu'il a lui-même choisi l'EURL Daniel Z... pour lui confier leur réalisation effective, en sollicitant un devis, et en facturant à la SCI les travaux ; qu'il lui incombait de surveiller les travaux et d'en contrôler la bonne exécution ; qu'au demeurant il résulte des dires de la SCI La Quesquoise qui n'ont pas été démentis par Jérémy Y... que ce dernier ne l'avait pas informée du contrat de soustraitance et s'est toujours présentée au maître d'ouvrage comme son seul interlocuteur pour les travaux qui lui étaient confiés ; que ces faits caractérisent les actes matériels commis à la fois par Jérémy Y... et par l'EURL Daniel Z... ayant effectivement contribué à la survenance du dommage ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu le principe d'une condamnation in solidum de la SCO La Quesquoise, de Jérémy Y... et de l'EURL Daniel Z... à l'égard de Laurence X... ; que par ailleurs, la société MMA Iard ne remet pas en cause son obligation d'assurance envers l'Eurl Daniel Z... eu égard à la police souscrite par celle-ci qu'il convient donc de confirmer le principe de sa condamnation, in solidum avec son assurée, la SCI La Quesquoise et Jérémy Y... » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« en application des articles 1382 et 544 du code civil, le propriétaire victime d'un trouble anormal de voisinage est fondé à obtenir la condamnation in solidum du maître d'ouvrage et de l'entrepreneur sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de ce dernier ; que la théorie des troubles anormaux de voisinage est par principe applicable à tous ceux dont la mission ou les travaux sont en relation de cause directe avec le préjudice subi ; qu'en l'espèce, il est constant que l'apparition des fissures sur l'immeuble de Madame X...est consécutive aux travaux de démolition et de terrassement ; qu'il résulte du rapport d'expertise que la SCI La Quesquoise a confié en janvier 2007 à Monsieur Jérémy Y... des travaux de terrassement ou de démolition ; que c'est l'EURL Z... qui a réalisé les dits travaux suivant devis daté du 15 décembre 2006 pour un montant de 3 122, 76 euros TTC facturés à l'encontre de Jérémy Y... le 13 février 2007 ; que l'EURL Daniel Z... est assurée auprès de la SA la société des Mutuelles du Mans Iard au titre de la responsabilité civile ; que l'entreprise Jérémy Y... a ensuite facturé ces travaux à la SCI La Quesquoise pour un montant de 8 197, 35 euros ; qu'il est établi que Monsieur Y... a été le seul interlocuteur de la SCI La Quesquoise n'ayant pas informé celle-ci qu'il confiait les travaux à l'EURL Z... et se rendant seul sur le chantier à l'issu des travaux de démolition ; que c'est l'EURL Daniel Z... qui a réalisé les travaux ; que s'agissant de deux entrepreneurs ayant pour l'un facturé et suivi les travaux et pour l'autre les ayant réalisés, leur responsabilité de plein droit est engagée au titre des troubles anormaux de voisinage subis par Madame X... sans qu'il soit besoin pour cette dernière d'établir l'existence d'une faute ; qu'il y a lieu en conséquence de déclarer responsables in solidum la SCI La Quesquoise, Monsieur Jérémy Y..., l'EURL Daniel Z... du préjudice de Madame Laurence X...au titre du trouble anormal de voisinage » (jugement, p. 9) ;

ALORS D'UNE PART QUE seul le constructeur qui a réalisé lui-même des travaux, à l'origine d'un trouble sur un fond, peut voir sa responsabilité engagée au titre d'un trouble anormal du voisinage ; qu'en condamnant toutefois M. Jérémy Y... sur le fondement du trouble anormal de voisinage tout en relevant que M. Jérémy Y... avait sous-traité la totalité des travaux, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 544 du code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en tout état de cause, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage d'un constructeur est subordonnée à l'existence d'actes matériels ayant un lien de causalité directe avec la réalisation du trouble ; qu'en se bornant à retenir la responsabilité de M. Y... au titre d'un trouble anormal de voisinage, au seul motif qu'il avait choisi le sous-traitant et lui avait confié les travaux, sans relever l'existence d'actes matériels dont il aurait été l'auteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.

ALORS ENFIN QU'en tout état de cause, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage d'un constructeur est subordonnée à la preuve d'actes matériels ayant un lien de causalité directe avec la réalisation du trouble ; qu'en retenant la responsabilité de M. Jérémy Y... au titre d'un trouble anormal de voisinage, au motif qu'il aurait sous-traité les travaux, qui auraient été à l'origine du trouble allégué, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre le choix d'un sous-traitant et le trouble allégué, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fait droit à l'appel en garantie exercé par la société La Quesquoise à l'encontre de M. Jérémy Y... et de l'avoir par conséquent, condamné à supporter l'intégralité des condamnations prononcées au profit de Mme Laurence X...en principal intérêts et accessoires,

AUX MOTIFS QUE « sur l'appel en garantie de la SCI La Quesquoise à l'encontre de M. Jérémy Y... : Que la SCI La Quesquoise demande que Jérémy Y... le garantisse entièrement des sommes dont elle est redevable envers Laurence X... ; qu'il appartient au maître de l'ouvrage, condamné envers la victime d'un trouble de voisinage et qui entend recourir contre l'entrepreneur, de mettre en oeuvre une responsabilité contractuelle et de faire la preuve d'une faute de cet entrepreneur ; que le gérant de la SCI La Quesquoise, Monsieur B..., a reconnu avoir fait part à Jérémy Y..., après l'exécution des travaux de démolition, qu'il envisageait de faire réaliser des plots en béton pour soutenir le pignon de l'immeuble voisin mais n'a cependant pas mis à exécution ce projet de consolidation ; que cette circonstance ne signifie pas pour autant qu'il avait connaissance dès avant le début des travaux de démolition de l'étendue des risques sur l'immeuble voisin ; qu'il appartenait à Jérémy Y..., professionnel de la construction, d'inviter le maître d'ouvrage à se prémunir de ce risque avant de débuter les travaux et de l'informer sur les différents solutions qui s'offraient à lui, qu'il n'apporte pas la moindre justification de l'information qu'il aurait donnée au maître d'ouvrage sur ce point, ni des conseils qu'il aurait pu dispenser conformément à son obligation ; qu'il n'est pourtant pas soutenu que la SCI La Quesquoise aurait des compétences particulières dans le domaine de la construction immobilière ; que le manquement de l'entrepreneur à son obligation d'information et de conseil est caractérisé, ainsi que sa faute relevant de son devoir de surveillance et de contrôle de son sous-traitant ; qu'en conséquence, l'acceptation des risques dont se prévaut Jérémy Y... à l'égard de la SCI La Quesquoise n'est nullement caractérisée, de sorte qu'il n'est pas exonéré de sa responsabilité envers elle ; qu'en conséquence, il convient de réformer la décision des premiers juges, qui a limité la garantie de Jérémy Y... à son égard ; qu'il convient de dire que Jérémy Y... sera condamné à garantir la SCI La Quesquoise de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Laurence X..., en principal, intérêts et accessoires » ;

ALORS QUE le maître d'oeuvre dont la responsabilité est recherchée peut s'exonérer s'il démontre une faute du maître d'ouvrage ayant contribué au dommage ; qu'en condamnant M. Jérémy Y... à garantir la société La Quesquoise de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre, sans rechercher si le fait que le gérant de la société La Quesquoise n'ait pas procédé aux travaux de consolidation du mur pignon, qui auraient réduit l'étendue du préjudice subi par Mme Laurence X..., n'était pas susceptible d'exonérer M. Y... de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil."

2ème arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 2006 ), que la société Quille s'est vu confier, en qualité d'entrepreneur général, la réalisation d' un immeuble sur un terrain voisin de celui sur lequel la société Pascal exploite une unité de production florale ; que les travaux de terrassement, qui ont été sous-traités à la société STPR, ayant occasionné la pose d'une pellicule de poussière sur les floraisons, la société Pascal a assigné la société Quille en réparation de son préjudice, laquelle a appelé en garantie la société STPR.

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Pascal fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande formée à l'encontre de la société Quille sur le fondement de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, alors, selon le moyen que nul ne devant causer à autrui de troubles anormaux de voisinage, l'entrepreneur général qui est contractuellement chargé par le maître de l'ouvrage de la réalisation du chantier est responsable de plein droit, en sa qualité de voisin occasionnel, des troubles causés par ce chantier ; qu'il lui appartient ensuite de recourir éventuellement contre le sous-traitant auteur matériel des troubles ; que pour débouter la société Pascal de sa demande formée contre la société Quille, entrepreneur général chargé du chantier à l'origine des dégagements de poussières dommageables, la cour d'appel a retenu que les troubles étaient imputables aux travaux de terrassement sous-traités par la société Quille à la société STPR de sorte que la société Pascal n'était pas fondée à agir contre la société Quille, entrepreneur général ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel nul ne doit causer de troubles anormaux de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le propriétaire de l'immeuble et les constructeurs à l'origine des nuisances sont responsables de plein droit des troubles anormaux du voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier des voisins occasionnels des propriétaires lésés, et constaté que la société Quille, entrepreneur principal, qui n'avait pas réalisé les travaux, n'était pas l'auteur du trouble, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la société Pascal ne pouvait agir à son encontre sur le fondement des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi ;

Condamne la société Pascal aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pascal à payer à la société Quille la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Pascal ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille huit."

C'est un principe qu'il faut avoir à l'esprit : il n'y a pas de droit de rétractation pour l’achat d'un terrain à bâtir.

"Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2014), que, par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Bat et Bri a consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir à M. et Mme X..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt ; que, la vente n'ayant pas été régularisée, la société Bat et Bri a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation M. et Mme X... qui ont soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 

Attendu que, pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l'arrêt retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Bat et Bri ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Bat et Bri

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle la promesse unilatérale du 13 janvier 2011 et dit que la SCP Delecroix serait tenue de restituer la somme de 10 500 euros séquestrée entre ses mains par les époux X... sur présentation de l'arrêt,

Aux motifs que « suivant l'acte authentique du 13 janvier 2011, la société Bat & Bri, promettant, et les époux X..., bénéficiaires, ont conclu une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle la première a promis de vendre aux seconds un terrain à bâtir sis 2 impasse du Château Gaillard à Wissous (91320) au prix de 210 000 euros, sous diverses conditions suspensives, le délai de la promesse expirant au 7 décembre 2011, étant stipulée une indemnité d'immobilisation d'un montant de 21 000 euros.
Considérant qu'il résulte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dont les dispositions sont d'ordre public, que l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'un droit de rétractation, que le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui notifiant l'acte, que l'exercice par l'acquéreur de sa faculté de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat.
Considérant qu'en l'espèce, excipant de ce que la promesse unilatérale de vente litigieuse ne leur a pas été notifiée conformément aux dispositions susvisées, les époux X... soutiennent que le délai de rétractation n'a pas couru, de sorte que la promesse doit être déclarée nulle par la cour, les époux X... ayant usé de leur faculté de rétractation dans leurs conclusions du 15 octobre 2012, tandis que la société Bat & Bri s'oppose à cette demande au motif que les dispositions susvisées ne seraient pas applicables en l'espèce.
Considérant que la promesse unilatérale a pour objet un terrain désigné comme terrain à bâtir, en vue de la construction d'une maison à usage d'habitation des bénéficiaires, comme cela résulte expressément des termes de cette promesse et sans que ce point ne soit contesté ; que notamment, il est stipulé dans cet acte une condition suspensive, au bénéfice du bénéficiaire, relative à l'obtention d'un permis de construire en vue de la construction d'une maison à usage d'habitation ; que la volonté des époux X... de construire une maison à usage d'habitation sur le terrain litigieux, désigné comme un terrain à bâtir, était ainsi certaine lors de la conclusion de la promesse litigieuse, cette volonté étant entrée dans le champ contractuel.
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions susvisées sont applicables à l'espèce, les appelants étant des non-professionnels au sens de ces mêmes dispositions.
Considérant que la promesse unilatérale de vente litigieuse n'ayant pas été notifiée aux époux X... conformément aux dispositions susvisées, le délai de rétractation n'a pas couru, de sorte que ces derniers ont pu régulièrement exercer leur droit de rétractation dans leurs conclusions du 15 octobre 2012.
Considérant que l'exercice par les époux X... de leur faculté de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat ; que par conséquent il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de déclarer nulle la promesse unilatérale du 13 janvier 2011 et de dire que la SCP Delecroix notaires associés sera tenue de restituer la somme de 10 500 euros séquestrée entre ses mains par les époux X... » (arrêt pages 2 et 3) ;

Alors que, d'une part, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'impose le respect d'une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ; qu'en jugeant que la promesse de vente d'un terrain nu à bâtir, pas même assortie d'un permis de construire, offrait aux acquéreurs non professionnels une faculté de rétractation, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Alors que, d'autre part, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'impose le respect d'une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ; que l'intention des parties à l'acte est sans incidence sur le champ d'application de ce texte ; qu'en jugeant que la volonté des époux X... de faire édifier un immeuble d'habitation sur le terrain nu objet de l'acte était entrée dans le champ contractuel, ce qui leur permettait de bénéficier des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation relative à la faculté de rétractation, la cour a violé ledit texte."